公司從辦公室裝修到正式運營只有2個月了,
到底能不能確保工期正常呢
在冠業(yè)建設,我們在評估一個工程項目的合理周期時,會以四個緯度十個要點來考量。
我們內部稱為“一二三四”,即:
一個
前提
例如,上海地區(qū)好多寫字樓、店面只允許周一到周五的晚6點到早8點可以響聲作業(yè),而新園區(qū)施工則不受此限制,即雙休日亦可施工;又如,部分物業(yè)壟斷嚴重,消防、空調等必須由物業(yè)指定施工方而此施工方的進度無法保證;這些物業(yè)所決定的“先天條件”我們稱之為“一個前提”,通常冠業(yè)建設項目經理首次驗房時,將此些限制了解清楚,方能開始制作施工計劃;
兩個
準確
兩個準確”顧名思義指的圖紙不準確,且無法暴露收口與大樣節(jié)點的問題,更有些極端情況量房尺寸不對,甚至漏量重要參數,導致施工一半的時候,不得不停下來,修正圖紙或設計變更,才能繼續(xù)施工。冠業(yè)建設的制圖規(guī)范中要求收口問題100%配套大樣圖,且在施工前100%就基礎面與
完成面,進行彈線,基礎面黑色,完成面紅色。
預算不準確的后果,無外乎四種情況,
第一,費時費力與客戶解釋為何漏做,取得客戶諒解;
第二,逼客戶低頭不然停工;
第三,停工;
第四,裝飾公司“吃進”;不論哪種情況出現,均耗時耗力,影響到工程進度。
首先是我們的報價方式中,將裝修工程的最有“漿糊”最容易惡意漏項的項目,經過測算將其打包成透明基礎工程,實現不惡意漏項。例如:有些客戶拆舊地面,2個房間之間產生高低差,必須做找平處理,這種預見性的項目,冠業(yè)建設堅決放在前面。又例如客戶極易疏忽的點位強電插座的個數、垃圾的外運費等項目,我們均做進“透明基礎工程”,只為從制度上解決低開高走的問題。
其次,我們的預算雙軌制審核,首先預算員在完成預算初稿制作后,會交由客戶經理審核;
其次,在現場勘驗之前,預算初稿與圖紙會轉交給項目經理,項目經理會結合現場情況、圖紙、預算初稿進行審核;
第三,有許多基礎項目與原本的空間情況有關,因此我們在簽訂施工合同中,會增加一個現場原有項目修復的報價。例如原空間已做好乳膠漆,需打磨后用繃帶處理,方可重新刷,不然100%開裂。那此部分的項目會在報價中會有體現。
三個
專業(yè)
三個專業(yè)體現了裝飾公司的內部管理標準的執(zhí)行情況:供應商、設計師、工隊長任何一方的不專業(yè)均可大大的降低工程效率;冠業(yè)建設通過嚴格的內部標準,寧缺毋濫的專業(yè)的為客戶服務著。我們每周四晚上,是我們的培訓之夜。反復的為施工人員、設計人員、材料供應商進行培訓,教學相長。通過經驗的分享與案例的分析,不斷提升自我專業(yè),來確保工期準確。
四個
及時
“四個及時”中,最容易被忽略的兩點是選材與驗收。我們認為要把工地井井有條的按計劃執(zhí)行客戶應該在“選材及時”中給我們以配合。這個要求,可能覺得大多數的裝修公司是不會跟客戶說的,可能出于為了簽單方便的原因,也可能出于內部管理松散。舉例來說明,泥工進場時,若地面
為地板,墻面為大理石,我們在泥工進場彈線的時候,必須知道地板的厚度,踢腳線的高度,大理石的鋪貼方式(干掛?or濕鋪?),如果此時地板不確定,會導致我們無法判斷地面找平的高度與完成面的高度;踢腳線不確定,則無法判斷大理石墻面的起點高度;大理石不確定,則無法判斷四周的收口方式。因此,我們對選材是有時限要求,分為四個節(jié)點必須完成,即開工前,開工7天內水電驗收后3日內,泥木驗收后3日內,需要完成對應階段的選材工作。
其次是驗收,絕大多數的裝修公司的驗收,只分三次,水電驗收、泥木驗收、竣工驗收。每次驗收時,區(qū)區(qū)數十分鐘,即驗收通過。這也是很多客戶對裝飾公司不放心,主張第三方監(jiān)理的原因之一冠業(yè)建設就每個工程不低于28次的分項驗收,可分為材料、分項、節(jié)點、材料四個方面。我們的施工計劃表中,驗收與節(jié)點占到了26%,穿插好每一個驗收于施工進度之中,是考驗一家裝飾公司施工組織的能力。
很多客戶的對“施工組織”一詞比較陌生,指的是: 項目的承攬方就項目所需的人力、資金、材料、機械和施工方法這五要素進行科學、合理的安排。通常通過內部交底
會來實現。 冠業(yè)建設的內部交底會議,通常與開工前3天內組織召開,與會人員有建造師、監(jiān)理、工隊長、設計師、客戶經理一同參加。會議通常耗時4個
小時,會議中需決斷的內同,我們稱之為“四審四定”,即: