来源：楼面
隔壁鹏宸云筑拿地才2.39万，一年多时间，同一片区楼面价直接涨了7000多。 3.1万的楼面价，在这个片区简直是天花板级别的存在。
现在案名终于出来了——珑序府。深圳规自局刚公示的，A808-0035地块，位置就在民治街道华南路西侧、民康路南侧，紧挨着华南物流园。开发主体是天健地产100%控股的深圳市天智置地。
4月27号那场土拍：
深业、中建三局、建发、天健。线下举牌56轮，前后加起来60次报价，开拍不到10分钟就干了44轮，总价直接飙了3个多亿。
最后天健以13.78亿拿下，楼面价30994元/㎡，溢价率40.18%。
土拍捷报
这块地怎么样？
它是华南物流园土地整备利益统筹项目的一部分。整个华南物流园整备面积约53.3公顷，是深圳国际在深圳最大的传统仓储物流园。现在要整体转型成\"数字产业+高端居住\"的产城融合片区。
珑序府，就是这个片区率先推出来的住宅地块之一。
地段没得说，梅林关核心区，深圳中轴线上。南面就是卖得火的中建鹏宸云筑，离地铁10号线光雅园站步行大概800米，4站到福田。
硬指标：
占地面积13077.67㎡，不大不小的一块地
容积率3.4，这个数字你品，你细品
规定建筑面积44460㎡，住宅40420㎡
商业只有470㎡，基本就是个社区底商
配建社区健康服务中心1500㎡、长者服务站1500㎡
关键点:
限高80米，小高层。明确采用深圳住宅设计新规标准，纯商品住宅，没有配建限制。
按深圳住宅新规，建筑高度限高80米。按3米层高算，大概26层左右。你对比一下旁边的鹏宸云筑，容积率5.0，超高层大盘。
比如同样买89平，新规盘能多出好几个平方的使用面积。89㎡做四房不是梦，这也是为什么现在深圳新规盘卖得好的核心原因。
这块地是纯商品住宅用地，没有保障房、没有人才房配建，社区很纯粹没有保障房混居。
还有几个小细节也提一下：提供不小于1160㎡的公共开放空间，24小时对外开放；一年内开工、四年内竣工；承诺\"交房即发证\"。
聊聊价格：
聊到这里，你最关心的问题肯定来了：这个盘到底会卖多少钱？
楼面价3.1万/㎡，比鹏宸云筑贵了7000多。按40420㎡住宅面积算，光地价成本就多了2.8个亿。
鹏宸云筑现在什么行情？备案均价6万出头，打完折大概5.24万/㎡，卖的是89-121㎡全四房，得房率90%-105%。
业内普遍预判会比鹏宸云筑贵，但贵多少、凭什么贵，才是关键。
支撑它卖贵的理由，我能想到三个：
一是新规产品升级。虽然鹏宸云筑也用了新规，但珑序府是更彻底的新规+小高层组合，得房率和居住体验理论上更优。
二是低密小高层。超高层住久了的人都懂，小高层的舒适度是降维打击，电梯不挤、户数少、社区安静。
三是纯商品社区。没有保障房混居，人群更统一，这个就不用我多说了。
龙华核心区的购买力就那么多，价格往上拔，客户群就会变窄。5万多的预算选梅林关，6万多是不是就奔红山、上塘去了？
这个定价的度，非常考验操盘手。定高了卖不动，定低了又赚不到钱，两难。
值不值得等？
先说好的方面：珑序府这块地，硬件条件确实能打——新规、限高80米、低容积率、纯商品住宅，放在龙华核心区算是稀缺品。尤其是小高层+纯商品社区这个组合，在片区里真的不多见。
目前户型面积段还没公布，按新规+小高层的配置，大概率走改善路线，面积段估计和鹏宸云筑差不多，89-120多㎡的四房为主。入市时间预计在年底左右。
如果你在找龙华核心区的低密新规住宅，这个盘可以等一等。毕竟小高层+纯商品社区+新规得房率，这几个点加在一起，产品力还是有期待空间的。
现在说\"能打\"还为时尚早，等户型和价格出来，咱们再细聊。
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